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ProReal Deutschland 8 GmbH – bilanziell überschuldet und auch die haben Kapital eingesammelt

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AbsolutVision (CC0), Pixabay

Auch dieses Unternehmen hat Geld von Anlegern über das Angebot der Zeichnung einer Vermögensanlage eingesammelt und liefert nun solch eine miese Bilanz ab, die eine bilanzielle Überschuldung ausweist.

ProReal Deutschland 8 GmbH

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 17.04.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

31.12.2019
EUR
17.4.2019
EUR
A. UMLAUFVERMÖGEN
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 0,00 25.000,00
II. Guthaben bei Kreditinstituten 1.614.446,39 0,00
1.614.446,39 25.000,00
B. NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER FEHLBETRAG 21.710,14 0,00
1.636.156,53 25.000,00

PASSIVA

31.12.2019
EUR
17.4.2019
EUR
A. EIGENKAPITAL
I. Gezeichnetes Kapital 25.000,00 25.000,00
II. Jahresfehlbetrag -46.710,14 0,00
III. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag 21.710,14 0,00
0,00 25.000,00
B. RÜCKSTELLUNGEN
1. Sonstige Rückstellungen 8.900,00 0,00
8.900,00 0,00
C. VERBINDLICHKEITEN
1. Anleihen 380.000,00 0,00
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 159,76 0,00
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 40.189,27 0,00
4. Sonstige Verbindlichkeiten 1.206.907,50 0,00
1.627.256,53 0,00
1.636.156,53 25.000,00

Gewinn- und Verlustrechnung für das Rumpfgeschäftsjahr vom 17. April 2019 bis zum 31. Dezember 2019

Rumpfgeschäftsjahr 2019
EUR
1. Sonstige betriebliche Erträge 12.000,00
2. Sonstige betriebliche Aufwendungen -58.696,56
3. Zinsen und ähnliche Aufwendungen -13,58
4. Ergebnis nach Steuern -46.710,14
5. Jahresfehlbetrag -46.710,14

Anhang für das Rumpfgeschäftsjahr 2019

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die ProReal Deutschland 8 GmbH, Hamburg, wurde am 17. April 2019 gegründet. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Hamburg und ist seit dem 17. Juni 2019 im Handelsregister unter HRB 157602 beim Amtsgericht Hamburg eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde auf der Grundlage der Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches sowie des Vermögensanlagegesetzes aufgestellt.

Ansatzwahlrechte für Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung oder Anhang, sind in der Bilanz oder im Anhang aufgeführt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft ist nach den Größenklassen des § 267a HGB als Kleinstkapitalgesellschaft einzuordnen. Die entsprechenden Erleichterungen bei der Aufstellung des Anhangs wurden in Anspruch genommen.

Die Gesellschaft ist zum 31. Dezember 2019 bilanziell überschuldet. Die Geschäftsführung geht von der Annahme der Unternehmensfortführung aus, da der Geschäftsverlauf erwartungsgemäß und in Übereinstimmung mit dem Prospekt erfolgt.

II. Angaben zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Erkennbaren Risiken sowie zweifelhaften Forderungen werden im notwendigen Umfang durch Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Die Eigenkapitalpositionen sind mit dem Nennbetrag passiviert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Diese wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages gebildet.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Rückzahlungsbetrag bzw. mit dem am Bilanzstichtag höheren Erfüllungsbeträgen bewertet.

Angaben zu Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (§ 42 Abs. 3 GmbHG)

Gegenüber der Gesellschafterin One Group GmbH, Hamburg, bestehen zum Bilanzstichtag Verbindlichkeiten in Höhe von EUR 1.900,00.

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Die Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr betragen EUR 1.247.256,53.

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von einem Jahr bis fünf Jahre bestehen in Höhe von EUR 380.000,00.

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit über fünf Jahre bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

III. Sonstige Angaben

Im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

Geschäftsführer der Gesellschaft

Während des abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführer: Malte Thies Beruf: Diplom-Bankbetriebswirt
Geschäftsführer: Bernhard Bucher Beruf: Diplom-Kaufmann

Konzernzugehörigkeit

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau AG, München, einbezogen. Der Konzernabschluss der ISARIA Wohnbau AG wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Unterschrift der Geschäftsführung

 

Hamburg, 20.02.2020

Bernhard Bucher

 

Hamburg, 20.02.2020

Malte Thies

Lagebericht für das Rumpfgeschäftsjahr 2019

I. Geschäftsmodell

Die ProReal Deutschland 8 GmbH (im Folgenden „Emittentin“ oder „Gesellschaft“), Hamburg, partizipiert über die künftige Vergabe von Darlehen an Projektentwicklungen und Immobilienprojekten. Der Gesellschaftszweck der Emittentin besteht im Erwerb, Halten, Verwalten und Verwerten von Beteiligungen und der Vergabe von Finanzierungen jeweils im Bereich der Projektentwicklungen oder der Zwischenfinanzierung von Immobilien. Die Gesellschaft darf Finanzierungen ausschließlich außerhalb der Erlaubnispflicht des § 32 KWG vergeben, insbesondere an ihr Mutterunternehmen und an ihre Schwester- und Tochterunternehmen im Rahmen des § 2 Abs. 1 Nr. 7 KWG sowie an Dritte in Form von Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt (Nachrangdarlehen). Zur Finanzierung ihrer Tätigkeit darf die Gesellschaft Vermögensanlagen, insbesondere Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt, ausgeben. Die aus der Emission zufließenden Mittel werden nach Abzug von einmaligen, vermögensanlageabhängigen Kosten nach in den Schuldverschreibungsbedingungen definierten Kriterien investiert. Aus den Zinseinnahmen der Darlehen finanziert sie die laufenden Zinszahlungen an die Anleger sowie die Kosten der Gesellschaft.

Der Anleger erhält drei verschiedene Arten von ergebnisabhängigen Verzinsungen auf das investierte Kapital. Ab Beginn der Zeichnungsphase bis einschließlich 30.06.2020 partizipieren Anleger an den Gewinnen der Emittentin vor Steuern, vor der Verzinsung selbst und unter Berücksichtigung von 2/7 der Initialkosten für die Geschäftsjahre 2020 bis 2022 und von 1/ 7 für 2023 zeitanteilig in Höhe von bis zu maximal 4% des investierten Kapitals. Im Anschluss erhalten die Anleger bis zum Ende der Laufzeit auf Basis der Gewinne der Emittentin vor Steuern, vor der Verzinsung selbst sowie abzüglich der Initialkosten der Emittentin eine jährliche variable Verzinsung bis zu einer Höhe von maximal 6 % des Nominalbetrages. Zudem werden die Anleger nach Ende der Laufzeit in Höhe von 50 % an dem gesamten, von Beginn der Verzinsung bis zum Ende der Laufzeit kumulierten Gewinn der Gesellschaft gemäß Handelsbilanz vor Abzug der endfälligen Verzinsung der Namensschuldverschreibung selbst und ohne Berücksichtigung der auf diese endfällige variable Verzinsung entfallenden Steuern beteiligt.

Die Grundlaufzeit der Namensschuldverschreibungen endet am 30.06.2023. Es besteht eine Verlängerungsoption der Gesellschaft um insgesamt maximal bis zu 18 Monate.

1. Leitung und Kontrolle

Die ISARIA Wohnbau AG, München, ist alleinige Gesellschafterin der One Group GmbH, Hamburg. Die One Group GmbH ist alleinige Gesellschafterin der Vertriebsgesellschaft One Consulting GmbH, Hamburg, und der Emittentin.

Herr Bernhard Bucher und Herr Malte Thies sind Geschäftsführer der One Group GmbH, der Vertriebsgesellschaft One Consulting GmbH sowie der Emittentin. Herr Bucher ist ferner als „Director Finance“ bei der ISARIA Wohnbau AG angestellt.

2. Angaben zum Liquiditätsmanagement

Das Liquiditätsmanagement besteht aus der Überwachung der Zahlungsströme sowie dem Cash- und operativen Liquiditätsmanagement. Das Liquiditätsmanagement steht in enger Verzahnung zum laufenden Monitoring der angebundenen Vermögensgegenstände. Es stellt die Grundlage für das Monitoring dar und wird durch die im Monitoring gewonnenen Erkenntnisse gespeist und aktualisiert. Das Liquiditätsmanagement wird auf Basis einer Liquiditätsplanung vorgenommen, die auf Monatsbasis eine Liquiditätsvorschau von zwölf Monaten erlaubt. Die Liquiditätsplanung wird rollierend um drei Monate erweitert und aktualisiert und vierteljährlich verabschiedet.

II. Wirtschaftsbericht

Das Wachstum der Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2019 weiter fortgesetzt, dabei aber an Dynamik verloren. Gründe für die sich abschwächende Weltkonjunktur waren unter anderem der Handelskonflikt zwischen den Vereinigten Staaten und China. Die Anhebung von Zollsätzen und die Ausweitung der Zölle haben den bilateralen Handel gebremst und die Unsicherheit über die weltwirtschaftlichen Rahmenbedingungen erhöht. Ebenso mehrten sich politische Unsicherheiten, etwa im Hinblick auf die lange Zeit unklaren Brexit-Modalitäten. Durch geopolitische Spannungen insbesondere im Nahen und Mittleren Osten und weiterer vermehrt auftretender globaler Risiken hat die Weltbank ihre Wachstumsprognose für die Weltkonjunktur für 2019 von anfänglich plus 2,9 % auf 2,6 % gesenkt.

Die deutsche Wirtschaft ist im vergangenen Jahr um 0,6 % real gewachsen, nach 1,5 % im Vorjahr. Positive Impulse kamen aus der florierenden Baukonjunktur, aus einem wachsenden Dienstleistungssektor sowie zunehmenden privaten und staatlichen Konsumausgaben. Als wesentliche Ursache für das gesunkene Wachstum in Deutschland identifiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie die schwächere Weltkonjunktur und Störungen aus dem außenwirtschaftlichen Umfeld, eine schwächere globale Nachfrage nach Investitionsgütern, protektionistische Entwicklungen sowie die Auswirkungen des BrexitProzesses.

Die Entwicklung der Immobilienkonjunktur (als Indikator für die weiteren Aussichten) ist in diesem Jahr leicht rückläufig. Im Jahresvergleich 2018/2017 verzeichnete der Deutsche Hypo Real Estate Economy Index (REECOX) noch einen Rückgang von 12,8 %. Im aktuellen Vergleich 2019/2018 ist die Entwicklung mit einem Rückgang von 0,6 % moderater.

Das Immobilienklima im Bereich Wohnbau hat gemäß bulwiengesa leicht abgenommen, wobei im letzten Quartal 2019 im Vergleich zum Vorquartal eine deutliche Erholung von 2,1 % zu verzeichnen war. Im Jahresvergleich 2018/2017 ergab sich ein Rückgang von 6,4%, im Vergleich 2019/2018 verzeichnet der Index einen Rückgang von 3,5 %.

Nach der aktuellen Marktstudie von bulwiengesa für Projektentwickler ist das Projektentwicklungsvolumen im Wohnsegment in den deutschen A-Städten rückläufig. Die Gründe für diesen Rückgang sind vielfältig. Die Kapazitäten der Bauwirtschaft sind weitgehend erschöpft. Der Engpass schlug sich wie im Vorjahr auch auf die Baupreise nieder. Das Statistische Bundesamt beziffert den Anstieg der Baupreise im 3. Quartal 2019 mit 4,1% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Ebenfalls knapp und damit ein Preistreiber sind die hohen Grundstückspreise. Hinzu kommen regulatorische Restriktionen durch Auflagen für den Bau von gefördertem Wohnungsbau und energetische Maßnahmen.

Gleichzeitig erhöhten sich die Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe. So stieg die Anzahl der Eingänge um 3,6 % im Vergleich zum Oktober vergangenen Jahres. Das deutsche Baugewerbe prognostiziert ein Umsatzwachstum für das Jahr 2020 von 4 % bis 7 %. Die Steigerung der Bauleistung deutet auf das Abarbeiten der Auftragsbestände durch die Bauunternehmen hin. Die Bauverbände gehen im Jahr 2020 von einem Fertigstellungsniveau von 300.000 bis 310.000 Wohnungen aus, um den Nachfragebedarf zu decken wäre allerdings eine Fertigstellung von ca. 340.000 Einheiten nötig.

Eine kontinuierliche Steigerung der Kaufpreise von Wohnimmobilien ist weiterhin gegeben. Das weiterhin unverändert günstige Zinsumfeld und die hohe Nachfrage von Anlegern und Selbstnutzern begünstigt das Preiswachstum.

Im Wohnungsbau stehen weiter alle Zeichen auf Nachfragewachstum. Auch wenn sich mancherorts der Trend leicht abschwächt, so nehmen Bevölkerungs- und Haushaltszahlen in den sieben A-Städten weiterhin zu. Da die Bautätigkeit nicht in adäquater Weise mitwächst, steigt der sogenannte Nachholbedarf jährlich weiter an.

2. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ihre Investitionen finanziert die Gesellschaft durch die Emission von nachrangigen Namensschuldverschreibungen. Mit dem Einwerben des Schuldverschreibungskapitals konnte im November 2019 begonnen werden, nachdem im selben Monat die Vertriebsfreigabe durch die BaFin erfolgte. Das Jahr 2019 war für die Gesellschaft ein Rumpfgeschäftsjahr und von der Konzeption der Vermögensanlage geprägt. Bis zum Abschlussstichtag wurden noch keine Investitionen getätigt. Die Gesellschaft nahm ihre Investitionstätigkeit erst mit Beginn des neuen Geschäftsjahres auf.

Während der Zeichnungsphase wird das eingeworbene Kapital nach den in den Schuldverschreibungsbedingungen definierten Kriterien investiert. Als Investitionsobjekt dient ein Darlehensvertrag vom 18. Dezember 2019 zwischen der ISARIA Finance I GmbH, München, und der Emittentin.

Die Verteilung erfolgt im wöchentlichen Turnus, hierdurch können sukzessiv ausgereichte Darlehen in ihrer Höhe stark variieren. Einen weiteren Einfluss auf die Ertragshöhe nimmt die Anspruchsdauer auf Zinsen aus Darlehen. Der Anspruch beginnt mit dem Zeitpunkt der Ausreichung der einzelnen Darlehensbeträge. Die Zahlung der Zinsen erfolgt vierteljährlich.

Der Bankbestand beträgt zum Abschlussstichtag TEUR 1.614 und wird im Umlaufvermögen ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen betragen TEUR 9 und beinhalten Abschluss- und Prüfungsgebühren.

Bis zum Abschlussstichtag konnten Namensschuldverschreibungen in Höhe von TEUR 380 platziert werden. Sie werden unter den Verbindlichkeiten als Anleihen ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betragen TEUR 40 und bilden Verbindlichkeiten gegenüber der One Group GmbH, One Consulting GmbH und der ISARIA Wohnbau AG ab.

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.207 beinhalten Schuldverschreibungskapital nebst Agio, welches vor Abschlussstichtag eingezahlt wurde, jedoch erst im laufenden Geschäftsjahr, aufgrund einer laufenden Widerrufsfrist, gemäß den im Gesellschaftsvertrag definierten Vorgaben verwendet werden kann oder erst teilweise eingezahlt wurde.

Die Bilanzsumme beträgt zum Abschlussstichtag TEUR 1.636.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 12 bilden das Agio auf das im abgelaufenen Rumpfgeschäftsjahr eingeworbene Schuldverschreibungskapital ab.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen TEUR 59. Sie beinhalten vor allem die Provisionen für die Vermittlung der Namensschuldverschreibungen, Konzeptionskosten sowie Abschluss- und Prüfungskosten und Kosten der Mittelverwendungskontrolle.

Zum Bilanzstichtag weist die Gesellschaft einen konzeptions- und plangemäßen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 47 aus.

III. Prognosebericht

Die Gesellschaft plant das aus der Emission der nachrangigen Namensschuldverschreibungen eingeworbene Kapital entsprechend ihrem Unternehmensgegenstand in Form von Beteiligungen sowie in Form von Finanzierungsvergaben jeweils im Bereich der Projektentwicklungen oder der Zwischenfinanzierung von Immobilien zu investieren. Soweit die Investitionen mittels der Ausreichung von Darlehen erfolgen, sollen aus diesen bereits während der Platzierungsphase unterjährige Zinsansprüche erworben werden. Mit der Platzierung wurde im November 2019 begonnen, erste Darlehenstranchen wurden im Januar 2020 an die Finance I erbracht und erfolgen während der Einwerbephase sukzessive.

Aufgrund des derzeitigen Platzierungsverlaufs geht die Gesellschaft in ihrer Prognose davon aus, dass sie die Platzierungsphase der Namensschuldverschreibungen mit einem Zeichnungsvolumen zwischen TEUR 39.454 und TEUR 50.000 beenden wird. Dienstleistungsverträge wurden im Wesentlichen an dessen Höhe ausgerichtet. Im Verhältnis zum prognostizierten Zeichnungsvolumen für den Prognosezeitraum 2020 rechnet die Gesellschaft mit sonstigen betrieblichen Aufwendungen zwischen TEUR 3.892 und TEUR 4.922 sowie sonstigen betrieblichen Erträgen zwischen TEUR 1.381 und TEUR 1.750. Die Zinserträge werden zwischen TEUR 2.645 und TEUR 3.190 erwartet. Den Zinserträgen stehen folglich Zinsaufwendungen in einer Höhe zwischen TEUR 1.646 und TEUR 1.980 gegenüber. Nach Aufrechnung der prognostizierten Erträge abzüglich der Aufwendungen inkl. Steuern wird ein Jahresergebnis zwischen TEUR -1.511 und TEUR -1.962 erwartet.

Die Geschäftsführung geht davon aus, dass sich die Gesellschaft planmäßig entwickelt und ihren Zahlungsverpflichtungen vollumfänglich und fristgerecht nachkommen wird. Während der Vermittlungsphase der Namensschuldverschreibungen erwartet die Gesellschaft konzeptions- und plangemäß Initialkosten, die in ihrer Gesamthöhe zu einem negativen Jahresergebnis führen werden. Sie besitzen jedoch einen einmaligen Charakter und entfallen nach der Vermittlungsphase komplett. In den Folgejahren rechnet die Gesellschaft daher mit positiven Jahresergebnissen.

Es ist darauf hinzuweisen, dass sich die ISARIA Wohnbau AG aktuell in einem in 2019 initiierten Verkaufsprozess befindet. Im Rahmen dieses Prozesses wurden unterschiedliche Transaktionsvarianten evaluiert, die eine Veräußerung von umfangreichen Projekten und Vermögenswerte durch die ISARIA Wohnbau AG selbst einschließen. Die ISARIA Wohnbau AG befindet sich diesbezüglich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einem potentiellen Käufer. Es ist aber gegenwärtig nicht sicher, dass es zu einer Transaktion kommen wird. Sollte es zu einer Transaktion kommen, geht die ISARIA Wohnbau AG davon aus, dass diese gegen Mitte des Jahres 2020 vollzogen würde. Nach Vollzug einer solchen Transaktion müsste die ISARIA Wohnbau AG eine Entscheidung über die dann verbleibenden Projekte und Vermögenswerte treffen und ggf. die strategische Zielsetzung neu ausrichten. Für die ProReal Deutschland 8 GmbH bedeutet dies, dass es zu einer früheren Rückzahlung der Gelder der Finance I, demnach einer Rückzahlung vor dem planungsgemäß anvisierten 30. Juni 2023, kommen könnte. Auch könnte hierdurch eine ggf. temporäre Vertriebsunterbrechung begründet werden, wodurch das Emissionsvolumen geringer ausfallen kann. Dies würde wiederum zu geringeren Zinserträgen führen, sofern keine gleichwertigen oder höher verzinslichen Alternativanalgen vorliegen. In diesem Fall würden sich folglich wesentliche Teile der in die Zukunft gerichteten Ausführungen in diesem Bericht verändern.

IV. Risiko- und Chancenbericht

1. Angaben zum Risikomanagement

Ein zentrales Element des Risikomanagements für die Gesellschaft ist die Liquiditätsplanung, da Risiken resultierend aus den Vermögensgegenständen eine direkte Auswirkung auf die Liquiditätsplanung haben können. Die systematische Auseinandersetzung mit den Risiken der Gesellschaft führt somit zu einer ständigen Überprüfung und Anpassung der Liquiditätsplanung, während die Liquiditätsplanung selbst Basis für das Management bestimmter Risiken ist. Faktoren, die bei der Liquiditätsplanung einbezogen werden, sind beispielsweise die geplanten Einnahmen und Ausgaben der Gesellschaft. Die ermittelten Auswirkungen der Risiken auf die Liquiditätsplanung werden regelmäßig auf Aktualität geprüft und angepasst. Neben Risiken, die eine direkte Auswirkung auf den Liquiditätsplan haben, gibt es Risiken, deren Wirkung auf den Liquiditätsplan nicht unmittelbar definier- und/oder beschreibbar ist. Hierzu zählen überwiegend operationelle Risiken wie der Ausfall administrativer Partner.

2. Risikobericht

Im Folgenden werden die mit der künftigen Entwicklung verbundenen bekannten und als wesentlich erachteten Risiken detailliert dargestellt. Die aufgeführten Sachverhalte können sich in erheblichem Maße negativ auf Geschäfts-, Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage auswirken. Die Risiken können sich auch kumuliert verwirklichen und somit die negativen Auswirkungen auf die Gesellschaft verstärken.

Die Reihenfolge der nachfolgend aufgeführten Risiken stellt weder eine Aussage über deren Eintrittswahrscheinlichkeit noch über das Ausmaß ihrer potenziellen Auswirkungen dar.

Marktrisiken und allgemeine wirtschaftliche Entwicklung

Das Ergebnis der Gesellschaft ist, wie die meisten unternehmerischen Beteiligungen, in erheblichem Maße von der Entwicklung der relevanten Märkte und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängig. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die weltweite, europäische oder deutsche Wirtschaftslage oder Konjunktur negativ entwickeln. Eine solche Entwicklung und insbesondere eine negative Entwicklung der Immobilien- und Finanzierungsmärkte könnten sich negativ auswirken und zur Verringerung oder zum Ausfall geplanter Zinserträge führen. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass unvorhergesehene Ereignisse auftreten, die denselben Effekt haben. Es besteht zudem das Risiko einer erhöhten Inflation. Zudem könnte eine erhöhte Inflation auch den Realwert der Immobilien und den Ertrag beeinflussen, der hieraus erwirtschaftet werden soll. Dies könnte zu einer Verringerung oder Aufzehrung der geplanten Erträge führen.

Bonitäts- und Liquiditätsrisiken

Plangemäß erwirtschaftet die Gesellschaft ihre Einkünfte ausschließlich aus der Verzinsung des ausgereichten Darlehens an die Finance I. Entscheidend für das Ergebnis der Beteiligung ist daher, ob die Finance I in der Lage sein wird, ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag vertragsgemäß nachzukommen. Die Bonität und die Liquidität der Finance I hängt im Ergebnis entscheidend davon ab, ob die Immobilienentwicklungen erfolgreich durchgeführt werden und sie hieraus genügend Liquiditätsrückflüsse erzielt, um neben ihren sonstigen Aufwendungen und Verbindlichkeiten auch den Kapitaldienst hinsichtlich des Darlehens zu bedienen.

Zusätzlich verweisen wir auf die im Prognosebericht beschriebenen Verkaufsaktivitäten der Konzernmutter. Hierdurch könnten Mittel aus dem Darlehen an die Finance I auch vorzeitig zurückgezahlt werden. Sollten diese nicht bzw. nicht zeitnah eine alternative ergebniswirksame Mittelverwendung finden, könnten die Mindererträge die Liquiditätslage der Emittentin negativ beeinflussen.

Entwicklungen auf dem Immobilien- und Finanzierungsmarkt

Der Immobilienmarkt in Deutschland wird von unterschiedlichen Rahmenbedingungen geprägt. Änderungen des lokalen oder deutschlandweiten Immobilien- und/oder Finanzierungsmarkts, eine Verschlechterung der volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen und/oder der Bauindustrie können generell zu Kostensteigerungen oder Absatzschwierigkeiten führen, sodass das Risiko besteht, dass Immobilienentwicklungsvorhaben nicht oder nicht wie geplant akquiriert, finanziert, durchgeführt und/oder verwertet werden können oder sich anders entwickeln als geplant. Dies kann nachteilige Auswirkungen auf das geschäftliche Ergebnis zur Folge haben.

Risiken im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrecht

Aufgrund werblicher Aussagen beim Vertrieb der von der Gesellschaft ausgegebenen nachrangigen Namensschuldverschreibung hat die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Januar 2020 die Prüfung angeordnet, ob in der Begebung der nachrangigen Namensschuldverschreibung ein Bankgeschäft im Sinne eines Einlagengeschäfts gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 KWG liegt. Auf der Grundlage einer vorläufigen rechtlichen Stellungnahme geht die Geschäftsführung derzeit davon aus, dass die Begebung der nachrangigen Namensschuldverschreibung kein Einlagengeschäft darstellt und daher geltendes Aufsichtsrecht nicht verletzt wurde. Es kann allerdings nicht vorhergesagt werden, ob sich die BaFin dieser Ansicht anschließt. Sollte die BaFin zu dem Ergebnis kommen, die Begebung der Namensschuldverschreibung verletzt geltendes Aufsichtsrecht, könnte dies bedeuten, dass die BaFin die Rückabwicklung der Schuldverschreibung anordnet. Dies könnte dazu führen, dass die Gesellschaft die Ansprüche der Gläubiger der Namensschuldverschreibung nicht vollständig erfüllen kann.

Liquidität und Auszahlungen

Die Liquidität der Gesellschaft wird nahezu allein von den Liquiditätsrückflüssen aus dem Darlehensverhältnis mit der Finance I bestimmt. Daher besteht insbesondere für den Fall, dass die Finance I ihre Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht rechtzeitig und/oder nicht vollständig erfüllen kann oder bei höheren als geplanten Kosten das Risiko, dass Auszahlungen nur später und/oder in geringerem Umfang als geplant oder sogar gar nicht erfolgen können. Die Gesellschaft könnte bei fehlender Liquidität zahlungsunfähig werden, was ihre Insolvenz bedeuten würde. Entsprechende Risiken bestehen im Hinblick auf die Projektgesellschaften, in die die Finance I investiert hat.

3. Chancenbericht

Für die deutsche Wirtschaft prognostiziert das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie eine Zunahme des preisbereinigten Bruttoinlandsproduktes in Höhe von 1,1 %. Die Arbeitslosenquote soll demnach voraussichtlich bei 5 % bleiben. Die Zahl der Beschäftigten soll auf ein Rekordhoch von 45,4 Millionen ansteigen. Die Impulse für die voraussichtliche positive Entwicklung kommen aus der robusten Binnenwirtschaft. Das wirtschaftliche Gesamtumfeld ist aber weiterhin von Unsicherheiten geprägt. Der Welthandel und die globale Industrieproduktion werden gedämpft durch internationale Handelskonflikte, den Brexit und geopolitische Risiken. Dies wirkt sich negativ auf die konjunkturelle Entwicklung der exportorientierten Industrie aus.

Die Baubranche ist von externen Faktoren deutlich unabhängiger. Dies spiegelt sich in den Wachstumsraten wider. Für 2020 erwartet die Bundesregierung einen Zuwachs der Investitionen in Wohnbauten von 2,2 %. Dies resultiert insbesondere aus der hohen Binnennachfrage und der hohen Nachfrage nach Wohnraum insbesondere in den Ballungsräumen. Niedrige Zinsen und steigende Einkommen wirken sich zusätzlich positiv auf die Nachfrage nach Wohnraum aus.

Der Immobilienmarkt sieht sich auf der Angebots- und Nachfrageseite mit knappen Ressourcen und steigenden Preisen konfrontiert. Das Angebot ist durch bebaubare Flächen und die Produktionskapazität limitiert, was zu steigenden Baukosten und Verkaufs- bzw. Mietpreisen für Immobilien führt. Die Nachfrage richtet sich nach dem verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte und den Renditeerwartungen der Investoren.

Die privaten Haushalte sind aufgrund der Lohndynamik und der weiterhin günstigen Finanzierungskonditionen in Konsumlaune. Ein Faktor, der die Urbanisierung in die Top A Städte begünstigt bzw. verstärkt. Der demografische Wandel hin zu mehr Single-Haushalten sorgt unter anderem für einen nachhaltigen Bedarf an verfügbarem Wohnraum.

Trotz der Attraktivität der Top A Städte ist es für Investoren schwierig geworden interessante Investitionsmöglichkeiten zu finden. In Zeiten hoher Preise und der Spätphase des Aufschwungs ist der Wunsch nach verlässlichen Ertragsquellen hoch. Der Trend geht deshalb zum Aufbau von langfristigen Ertragsquellen unter Berücksichtigung von Nachfrageanalysen und des demographischen Wandels.

Für Sparer und Investoren bietet diese Entwicklung am Immobilienmarkt weiterhin eine attraktive Anlagemöglichkeit, um Zinserträge zu generieren. Mangels attraktiver alternativer Anlagerenditen sind Sachanlagen wie Wohn- und Gewerbeimmobilien nach wie vor sehr begehrt. Angesichts der geldpolitischen Ausrichtung der Europäischen Zentralbank wird sich hieran vorerst wenig ändern.

4. Gesamtaussage

Bestandsgefährdende Risiken sind unter Berücksichtigung der prognostizierten Geschäftsentwicklung nicht gegeben. Nach dem Bilanzstichtag ergaben sich keine nennenswerten Risiken, die einen wesentlichen Einfluss auf den Fortbestand der Gesellschaft haben könnten. Vor dem Hintergrund der finanziellen Stabilität sieht sich die Gesellschaft für die Bewältigung der künftigen Risiken gut gerüstet.

Die dargestellten Risiken und solche, die uns noch nicht bekannt sind oder bis zum jetzigen Zeitpunkt als unwesentlich eingeschätzt wurden, könnten einen negativen Einfluss auf unsere Prognosen haben.

V. Bericht über die gezahlten Vergütungen

Die Gesellschaft hat im Rumpfgeschäftsjahr 2019 keine Mitarbeiter beschäftigt. Die Gesamtsumme der im Rumpfgeschäftsjahr 2019 von der Gesellschaft an ihre Mitarbeiter gezahlten Vergütungen betrug EUR 0,00. Darin enthalten sind feste und variable Vergütungen von jeweils EUR 0,00. Es liegen für das Rumpfgeschäftsjahr 2019 keine Vergütungen an Begünstigte vor. Weiterhin wurden von der Gesellschaft keine besonderen Gewinnbeteiligungen gezahlt.

Die Gesamtsumme der von der Gesellschaft im Rumpfgeschäftsjahr 2019 gezahlten Vergütung an Gesellschafter bzw. diesen nahe stehende Personen, oder Führungskräfte und Mitarbeiter deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt, beträgt jeweils EUR 0,00.

Unterschrift der Geschäftsführung

 

Hamburg, den 20. Februar 2020

ProReal Deutschland 8 GmbH vertreten durch ihre Geschäftsführer Malte Thies und Bernhard Bucher

Malte Thies

Bernhard Bucher

BILANZEID

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Abschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Unternehmens so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

20. Februar 2020

ProReal Deutschland 8 GmbH: Herr Malte Thies und Herr Bernhard Bucher

Geschäftsführung

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die ProReal Deutschland 8 GmbH, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ProReal Deutschland 8 GmbH, Hamburg, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Rumpfgeschäftsjahr vom 17. April bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ProReal Deutschland 8 GmbH, Hamburg, für das Rumpfgeschäftsjahr vom 17. April bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG) und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Rumpfgeschäftsjahr vom 17. April bis zum 31. Dezember 2019 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften unter Berücksichtigung des VermAnlG und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 25 VermAnlG i.V.m. § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung des VermAnlG in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens;

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Hamburg, den 29. Mai 2020

nbs partners
GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Tobias Schreiber, Wirtschaftsprüfer

Boris Michels, Wirtschaftsprüfer

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