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LG Hamburg: Vorlagebeschluss 318 OH 1/21 70. IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG

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qimono (CC0), Pixabay

Landgericht Hamburg

Az.: 318 OH 1/​21

Beschluss

In der Sache

Der vom Hanseatischen Oberlandesgericht nach § 2 KapMuG zu bestimmende Musterkläger

– Antragsteller –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Bender & Pfitzmann Partnerschaftsgesellschaft mbB, Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf

gegen

1)

Wölbern Treuhand GmbH i.L., vertreten durch d. Liquidator Oliver Scharenberg, Königstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –
2)

IFH Geschäftsführung für Holland GmbH, vertreten durch d. Geschäftsführer, Königstraße 28, 22767 Hamburg

– Antragsgegnerin –
3)

Sparkasse Düsseldorf, vertreten durch d. Vorstand, Berliner Allee 33, 40212 Düsseldorf

– Antragsgegnerin –
4)

Sparkasse Saarbrücken, vertreten durch d. Vorstand, Neumarkt 17, 66117 Saarbrücken

– Antragsgegnerin –
5)

Baden-Württembergische Bank, vertreten durch d. Vorstand, Am Hauptbahnhof 2, 70173 Stuttgart

– Antragsgegnerin –
6)

Volksbank Kleverland eG, vertreten durch d. Vorstand, Minoritenstraße 2, 47533 Kleve

– Antragsgegnerin –

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Pöllath + Partners, Potsdamer Platz 5, 10785 Berlin

Prozessbevollmächtigte zu 3:
Rechtsanwälte CHK Carl, Heinrich, Knoche & Partner, Feldstraße 11a, 40479 Düsseldorf

Prozessbevollmächtigter zu 4:
Rechtsanwalt Georg Rohleder, Forbacher Straße 10a, 66117 Saarbrücken

Prozessbevollmächtigte zu 5:
Rechtsanwälte Seibert, Link, Rotebühlplatz 19, 70178 Stuttgart

Prozessbevollmächtigte zu 6:
Rechtsanwälte Streitbörger PartGmbB, Heßlerstraße 40, 59065 Hamm

beschließt das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht Gravesande-Lewis, den Richter am Landgericht Serra-Kleineidam und den Richter am Landgericht Finke am 08.04.2021:

I.

Dem Hanseatischen Oberlandesgericht werden zum Zwecke der Herbeiführung eines Musterentscheids gemäß § 6 Abs. 1 KapMuG folgende Feststellungsziele vorgelegt:

Feststellungsziele des Musterverfahrensantrages:

Es wird festgestellt, dass der Emissionsprospekt über die Beteiligung an der Siebzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG in der Fassung vom 20.09.2010 (nachfolgend „Emissionsprospekt“) in wesentlichen Teilen unrichtig und damit insgesamt irreführend und unvollständig ist, nämlich

a)

dass der Emissionsprospekt auf S. 12 und S. 15 die Aussage trifft, dass ab dem Geschäftsjahr 2012 Auszahlungen in Höhe von 6.00 % p. a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert, ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass es sich hierbei um die Rückzahlung des Eigenkapitals handelt und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

durch folgende Formulierung auf S. 12:

„Auszahlungen
Ab dem Jahr 2012 werden Auszahlungen in Höhe von 6,00 % p.a. über die prospektierte Fondslaufzeit prognostiziert. Für das Jahr 2011 erfolgt eine anteilige Auszahlung an den Anleger in Höhe von 2,75 % p.a. ab Übernahme der ersten Immobilie.“

durch folgende Formulierung auf S. 15:

„Prognostizierte jährliche Auszahlung:
Die voraussichtliche jährliche Auszahlung beträgt ab dem Jahr 2012 6 % p.a. über die Fondslaufzeit. Für das Jahr 2011 wird eine anteilige Auszahlung von 2,75 % p.a. ab Übergabe der ersten Immobilie erfolgen.“

b)

dass der Emissionsprospekt auf S. 62 nicht deutlich darauf hinweist, dass die prognostizierten Auszahlungen die Eigenkapitalrückzahlung darstellen und die Anleger dadurch unrichtig über die erwirtschafteten Gewinne informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

durch Verwendung der Grafik auf S. 62.

c)

dass der Emissionsprospekt auf S. 36 die Aussage trifft, dass andere (laufende) Fonds der Gesellschaft über der angegebenen Prognose ausschütten, ohne deutlich darauf hinzuweisen, dass Ausschüttungen gerade in den Anfangsjahren keine erwirtschafteten Gewinne abbilden und Liquiditätsausschüttungen zum Wiederaufleben der Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB führen können, sowie die Rückführung des Eigenkapitals zum Wiederaufleben der Verpflichtung, die Pflichteinlage an die Gesellschaft zu leisten führt, und die Anleger dadurch unrichtig über den Erfolg der noch laufenden Fonds informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt,

durch folgende Formulierung:

„Der Zielerreichungsgrad der 80 Fonds, die sich 2009 im Portfolio der Wölbern Fondsmanagement GmbH befanden, beträgt zum Stichtag 31.12.2009 95,04 %. Diese Kennzahl zeigt den Vergleich der im Verkaufsprospekt prognostizierten laufenden Auszahlungen und der tatsächlich geleisteten Auszahlungen an.“

und unter Verwendung der Grafiken auf S. 37.

d)

dass der Emissionsprospekt auf S. 12 die Aussage trifft, dass die vereinbarten Kaufpreise von 27.2 Mio. EUR und 18.6 Mio. EUR durch ein unabhängiges Gutachten für marktgerecht erklärt wurden, obgleich der Gutachter lediglich festgestellt hat, dass der ermittelte Wert auf Basis einer von der Emittentin vorgegebenen Bruttoankaufsrendite von 6,41 % in Hoofddorp und 7,46 % in Hengelo marktgerecht ist, ohne zu prüfen, ob die angesetzte Bruttoankaufsrendite marktgerecht ist, und die Anleger dadurch unrichtig über den Wert und Wiederverkaufswert des Fondsobjektes informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Der unabhängige Gutachter Jones Lang LaSalle B.V. (siehe „Vertragspartner“, S. 160) schätzt in seinem, im Auftrag der Wölbern Invest KG am 14.09.2010 erstellten Wertgutachten, per 01.06.2010 auf Basis einer Bruttoankaufsrendite von 6,41 % für die Immobilie in Hooffdorp einen Marktwert von € 27.200.000.

Für die Immobilie in Hengelo schätzt der Gutachter Jones Lang LaSalle B.V. in seinem am 14.09.2010 erstellten Wertgutachten per 30.06.2010 auf Basis einer Bruttoankaufsrendite von 7,46 % einen Marktwert von € 18.600.000. Die vereinbarten Kaufpreise für die Immobilien sind damit aus Sicht der Prospektverantwortlichen Wölbern Invest KG als marktgerecht einzustufen.“

e)

dass der Emissionsprospekt auf S. 14 eine Bruttoankaufsrendite von 7,47 % für das Objekt in Hengelo und 6,46 % für das Objekt in Hoofddorp ausweist,

durch folgende Formulierung:

„Checkliste Hoofddop

Bruttoankaufsrendite: 6, 46 %

Checkliste Hengelo

Bruttoankaufsrendite: 7,47 %“

und dies im Widerspruch zu S. 40 des Emissionsprospektes steht, wo darauf hingewiesen wird, dass rückläufige Wirtschaftsdaten auch den Immobilienmarkt in den Niederlanden erfasst haben und ein deutlicher Rückgang des Investitionsvolumens zu verzeichnen ist. Bei reduziertem Preisniveau bieten sich somit gute Investmentchancen in langfristig an namhafte Vermieter vermietete Immobilien.

durch folgende Formulierung:

„Die verminderten Transaktionsvolumina haben zu einer Anpassung der Ankaufsrenditen geführt. Aktuell liegen die Spitzenrenditen in Amsterdam zwischen 5,7 % und 6,2 %, in Rotterdam zwischen 6,0 % und 6,5 %.“

f)

dass der Emissionsprospekt es auf S. 43 unterlässt darüber aufzuklären, dass die vereinbarte Jahresbüromiete im Objekt Hoofddorp bei 197 EUR/​qm liegt und damit deutlich über Marktniveau, so dass eine Übermiete (Overrent) vorliegt, die eine Anschlussvermietung auf dem prognostizierten Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die Möglichkeit der Anschlussvermietung und Liquidation unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt insbesondere, da dem Mieter nach Ablauf von 10 Jahren ein Mietrevisionsrecht eingeräumt ist.

g)

dass der Emissionsprospekt es auf S. 49 unterlässt darüber aufzuklären, dass die vereinbarte Jahresbüromiete im Objekt Hengelo bei 138 EUR/​qm liegt und damit deutlich über Marktniveau, so dass eine Übermiete (Overrent) vorliegt, die eine Anschlussvermietung auf dem prognostizierten Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die Möglichkeit der Anschlussvermietung und Liquidation unrichtig informiert wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.

h)

dass der Emissionsprospekt auf S. 15 und S. 64 für die Steigerung der Vertragsmiete den Verbraucherpreisindex der Niederlande (CPI-Index) mit einem Prozentsatz von 2,25 ansetzt, der weder in den Jahresdurchschnitten der letzten drei, fünf oder zehn Jahre erreicht wurde und so ohne solide Tatsachengrundlage überhöht angesetzt worden ist und die Anleger dadurch unrichtig über die Rendite- und Liquidationsmöglichkeiten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die Mietsteigerungen basieren auf der vereinbarten Indexklausel, wobei ab dem Jahr 2012 eine Inflationsrate von 2,25 % p.a. unterstellt wird.“

i)

dass der Emissionsprospekt auf S. 69 eine realitätsferne, überhöhte Liquidationsprognose für den Verkaufspreis nach 11 Jahren annimmt. Gemäß dem Bericht des Beirats aus 2018 liegt der Verkehrswert der Fondsimmobilien bei 35,50 Mio. EUR, so dass die Prognosen in allen Szenarien der Liquidationsprognose deutlich zu hoch waren und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt.

durch folgende Formulierung:

„Liquidationsprognose und Abweichungen von der Prognose in T€ vor Steuern

Verkaufsfaktor 13,54 14,04 14,54 15,04 15,54
Verkaufspreis 52.779 54.727 56.675 58.624 60.572
j)

dass der Emissionsprospekt auf S. 73 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung ohne mietfreie Zeit /​ Mietnachlass möglich sei, obwohl es laut S. 105 üblich sei, einen Mietnachlass zu gewähren,

durch folgende Formulierung:

„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

und durch folgende Formulierung:

„Die ersten vier Monate des Mietverhältnisses sind mietzinsfrei. […]. Zusätzlich kann jede Partei eine marktkonforme Mietzinsanpassung verlangen – erstmals jedoch zehn Jahre nach Übergabe der Immobilie an den Mieter und anschließend alle fünf Jahre nach der letzten Zinsanpassung an den Marktwert.“

k)

dass der Emissionsprospekt auf S. 73 eine Sensitivitätsanalyse aufstellt, die nicht erkennen lässt, dass nach Ende der Festmietzeit eine Vermietung auf dem prognostizierten Niveau nicht möglich ist, weil der Mietzins der Objekte über dem Marktniveau lag und somit eine Übermiete (Overrented-Situation) vorlag, die eine Anschlussvermietung auf gleichem Niveau ausschließt und die Anleger dadurch über die erzielbaren Liquidationserlöse getäuscht wurden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Im Rahmen der folgenden fünf Szenarien werden die Auswirkungen einer Variation der Finanzierungszinsen zum Ende des Prognosezeitraums sowie der Mieterträge nach Auslaufen des jeweiligen Mietvertrages dargestellt.“

l)

dass der Emissionsprospekt auf S. 60 den Eindruck vermittelt, dass eine langfristige Finanzierung der Fondsobjekte durch die Darlehensverträge gesichert ist, obgleich die Laufzeit der Hypothekendarlehen der ING Bank bereits nach 7 Jahren endete und die Anleger dadurch widersprüchliche Informationen über die Dauer der Finanzierung erhalten und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt

durch folgende Formulierung:

„Die Bereitstellung der langfristigen Finanzierung erfolgt auf Grundlage einer Finanzierungszusage der ING Bank N.V., Den Haag Niederlande (im Folgenden auch „ING Bank“ genannt)“.

m)

dass der Emissionsprospekt auf S. 12 des Emissionsprospektes die

Aussage trifft, dass weitere Bewertungsgutachten nicht existieren, obgleich

aa)
die objektfinanzierende ING Bank N.V. für die Ausgabe eines Darlehens über 24.788.200,00 EUR, verpflichtet war, selbst ein Bewertungsgutachten einzuholen,

bb)
die objektfinanzierende ING Bank N.V. dies auch im Hinblick auf die im Darlehensvertrag vereinbarte Loan to Value Klausel (LTV) laufend tun muss,

n)

und die Anleger dadurch unrichtig über das Vorliegen weiterer Bewertungsgutachten informiert werden und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung aus S. 12:

„Gutachten […] Weitere Bewertungsgutachten existieren nicht“

o)

dass der Emissionsprospekt auf S. 123 den Fonds als für Stiftungen geeignet ansieht und dadurch die Anleger unrichtig über das Risiko der Anlage informiert und insoweit ein erheblicher Prospektfehler vorliegt;

durch folgende Formulierung:

„Die nachfolgenden Ausführungen verdeutlichen, dass sich auch gemeinnützige Stiftungen grundsätzliche an der Fondsgesellschaft beteiligen können. Nach Einschätzung der Anbieterin ist die Investition für diese Investoren sehr gut geeignet.“ und

„Den Grundsatz der Erhaltung des Stiftungsvermögens hat die Anbieterin bei der Auswahl der Mieter bedacht.“

II.

Lebenssachverhalt:

Die Antragsteller der diesem Vorlagebeschluss zugrunde liegenden Musterverfahrensanträge nehmen die Antragsgegner auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung im weiteren Sinne in Anspruch.

Sie beteiligten sich an dem geschlossenen Fonds „Siebzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG“ (nachfolgend: Fondsgesellschaft) und zeichneten mittelbare Beteiligungen an der Fondsgesellschaft. Grundlage des Beteiligungsangebotes war der Emissionsprospekt vom 20.09.2010. Antragsgegner sind die Gründungskommanditisten der Fondsgesellschaft sowie beratende Banken. Die Antragsteller machen geltend, dass der Emissionsprospekt in mehrfacher Hinsicht unrichtig, unvollständig und irreführend sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung der gleichlautenden Musterverfahrensanträge Bezug genommen.

III.

Dieser Vorlagebeschluss und das Datum seiner Veröffentlichung sind gemäß § 6 Abs. 4 KapMuG im Klageregister öffentlich bekannt zu machen.

Gründe:

1. Das Landgericht Hamburg – Zivilkammer 18 – ist als Prozessgericht, bei dem der erste bekannt gemachte Musterverfahrensantrag gestellt wurde, gemäß § 6 Abs. 2 KapMuG für die Entscheidung über den Vorlagebeschluss zuständig. Der erste der bekannt gemachten Musterverfahrensanträge wurde in dem Verfahren 318 O 429/​19 gestellt.

2. Die Voraussetzungen für eine Vorlage an das Hanseatische Oberlandesgericht nach § 6 Abs. 1 Satz 1 KapMuG liegen vor. Es sind ausweislich des Klageregisters nach dem Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetz zum Zeitpunkt des Vorlagebeschlusses mindestens 12 weitere gleichgerichtete Musterverfahrensanträge im Bundesanzeiger bekannt gemacht worden. Hierbei handelt es sich um folgende Verfahren:

Landgericht Hamburg 318 O 429/​19 (zuerst anhängiger Musterverfahrensantrag, Faxeingang 25.05.2020, 14:55 Uhr)

Landgericht Hamburg 318 O 422/​19

Landgericht Hamburg 328 O 372/​19

Landgericht Hamburg 328 O 394/​19

Landgericht Hamburg 328 O 401/​19

Landgericht Hamburg 328 O 402/​19

Landgericht Hamburg 328 O 413/​19

Landgericht Hamburg 328 O 415/​19

Landgericht Hamburg 328 O 417/​19

Landgericht Hamburg 328 O 303/​20

Landgericht Hamburg 330 O 285/​19

Landgericht Hamburg 330 O 4/​20

Landgericht Kleve 4 O 366/​19

3. Die Musterverfahrensanträge sind in ihren Feststellungszielen statthaft, denn die geltend gemachten Anträge fallen in den Anwendungsbereich des § 1 KapMuG. Es werden vorliegend Schadensersatzansprüche wegen Verwendung falscher oder irreführender öffentlicher Kapitalmarktinformationen geltend gemacht, die nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 KapMuG musterverfahrensfähig sind. Bei den Angaben aus dem Emissionsprospekt Siebzigste IFH geschlossener Immobilienfonds für Holland GmbH & Co. KG handelt es sich um eine öffentliche Kapitalmarktinformation i.S.d. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 2 Abs. 2 KapMuG.

Etwas anderes folgt auch nicht aus den Entscheidungen des BGH vom 30.04.2019 (XI ZB 13/​18 und XI ZB 15/​18). Dass der von den Antragstellern der Musterverfahrensanträge jeweils geltend gemachte Anspruch deshalb nicht Gegenstand eines Musterverfahrens sein kann, weil der Prospekt nicht rechtzeitig vor der jeweiligen Zeichnung vorlag und damit nicht als Mittel der schriftlichen Aufklärung verwendet wurde (so jetzt BGH, a.a.O.), steht jedenfalls nicht fest. Eine (erneute) Prüfung der Zulässigkeit der bereits von verschiedenen Prozessgerichten bekannt gemachten Anträge durch die Kammer ist nicht veranlasst. Der Gesetzgeber hat die Entscheidung, ob ein Musterverfahrensantrag statthaft und auch sonst zulässig ist, ohne weitere Überprüfungsmöglichkeit dem jeweiligen Prozessgericht überlassen, das vor der Veröffentlichung die Zulässigkeit des Musterverfahrensantrages zu prüfen hat. Das ist in diesem Stadium des Verfahrens hinzunehmen, da gegen erstinstanzliche Aussetzungsentscheidungen eine zeitlich versetzte Rechtsschutzmöglichkeit besteht (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 30.04.2019, Az.: XI ZB 1/​17, Rn. 15, zitiert nach juris).

4. Der Beschluss ist mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar, § 6 Abs. 1 S. 2 KapMuG.

Gravesande-Lewis Serra-Kleineidam Finke
Vorsitzende Richterin
am Landgericht
Richter
am Landgericht
Richter
am Landgericht

 

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