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Auch hier müssen die Anleger dieses Investments wieder einen Millionenverlust verbuchen, denn der ist mittlerweile bei diesem Investment hier aufgelaufen. Richtung 2 Millionen geht es langsam. Verdient hat natürlich der Initiator und die Dienstleister – Prima oder? Da klatschen wir doch mal Applaus!

d.i.i. 22. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG

Wiesbaden

Jahresbericht 30.6.2020

Bilanz zum 30. Juni 2020

INVESTMENTANLAGEVERMÖGEN

A. Aktiva

EUR EUR EUR Vorjahr
TEUR
1. Beteiligungen 17.383.282,58 18.488
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 7.054,15 1
3. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 1.142.181,41 1.153
b) Zins- und Dividendenansprüche 408.000,00 1.550.181,41 1.280
Summe Aktiva 18.940.518,14 20.922

B. Passiva

1. Rückstellungen 30.512,50 27
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 8.678,43 10
3. Sonstige Verbindlichkeiten
a) Andere 0,00 181
4. Eigenkapital
a) Kapitalanteile Kommanditisten 18.232.000,00 18.232
b) Nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung 2.143.282,58 3.248
c) Bilanzverlust -1.473.955,37 18.901.327,21 -776
Summe Passiva 18.940.518,14 20.922

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020

Investmenttätigkeit

Geschäftsjahr
EUR
Vorjahr
TEUR
1. Erträge
a) Erträge aus Immobilien-Gesellschaften 408.000,00 1.280
b) Zinsen und ähnliche Erträge 33.780,85 34
c) Sonstige betriebliche Erträge 0,00 0
Summe Erträge 441.780,85 1.314
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -641,24 -1
b) Verwaltungsvergütung -59.500,00 -59
c) Verwahrstellenvergütung -17.850,00 -18
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -18.850,00 -18
e) Sonstige Aufwendungen -28.379,27 -28
Summe Aufwendungen -125.220,51 -124
3. Ordentlicher Nettoertrag /​ Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 316.560,34 1.190
4. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 0,00 796
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -1.105.029,17 -1.387
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres -1.105.029,17 -591
5. Ergebnis des Geschäftsjahres -788.468,83 599

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020

A. Allgemeines

Die d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist beim Amtsgericht Wiesbaden unter der Registernummer HRA 10202 eingetragen. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Die auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages.

Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.

Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gemäß § 234 KAGB. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt. Abweichend von § 31 Abs. 4 Satz 8 KARBV werden die Vermarktungskosten außerhalb der Verkehrswertgutachten für die Immobilien bei der Bewertung der Beteiligungen berücksichtigt.

Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV) und Forderungen werden zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe ihres Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Anschaffungskosten Zeitwertänderung
01.07.2019
EUR
Zugänge
EUR
Abgänge
EUR
30.06.2020
EUR
01.07.2019
EUR
Zuschreibungen
EUR
Beteiligungen 15.240.000,00 0,00 0,00 15.240.000,00 3.248.311,75 0,00
Insgesamt 15.240.000,00 0,00 0,00 15.240.000,00 3.248.311,75 0,00
Zeitwertänderung Buchwerte
Abschreibungen
EUR
30.06.2020
EUR
30.06.2020
EUR
30.06.2019
EUR
Beteiligungen -1.105.029,17 2.143.282,58 17.383.282,58 18.488.311,75
Insgesamt -1.105.029,17 2.143.282,58 17.383.282,58 18.488.311,75

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.

Die Verbindlichkeiten haben alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Komplementärin ist weder am Kapital noch am Vermögen beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.

Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:

30.06.2020 3
EUR
0.06.2019
TEUR
Kapitalkonto I (Haftsumme, soweit eingezahlt) 182.320,00 182
Kapitalkonto II (Pflichteinlage ohne Haftsumme) 18.049.680,00 18.050
Kapitalkonto III (EK-Entnahmen/​sonstige Geschäftsvorfälle) 0,00 0
Kapitalkonto IV (Gewinn-/​Verlustvortragskonto) -1.473.955,37 -776
16.758.044,63 17.456
Nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung 2.143.282,58 3.248
18.901.327,21 20.704

Zu den weiteren Angaben der GuV-Posten verweisen wir auf die Darstellung zur Ertragslage im Lagebericht.

Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2019/​2020
EUR
2018/​2019
TEUR
1. Bilanzverlust zu Beginn des Geschäftsjahres -776.021,21 -1.010
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 316.560,34 1.190
3. Belastung auf Kapitalkonten -1.014.494,50 -956
4. Bilanzverlust am Ende des Geschäftsjahres -1.473.955,37 -776

Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:

2019/​2020
EUR
2018/​2019
TEUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 20.704.290,54 21.061
1. Entnahmen für das Vorjahr -337.494,50 0
2. Zwischenentnahmen -677.000,00 -956
3. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung 316.560,34 1.190
4. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -1.105.029,17 -591
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 18.901.327,21 20.704
Umlaufende Anteile 1.823,2 1.823,2
Anteilswert nach § 168 Abs. 1 KAGB (in EUR) 10.367,12 11.356,02

Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 10.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 1.823,2 Anteile im Umlauf. Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden eingezahlten Kommanditanteilen zum Bilanzstichtag.

D. Sonstige Angaben

Für drei (Vj. vier) von ihren Tochtergesellschaften aufgenommene Bankdarlehen (Gesamtvaluta zum 30. Juni 2020: TEUR 4.150; Vj. TEUR 7.813) hat die Gesellschaft Bürgschaften über insgesamt TEUR 2.816 (Vj. TEUR 6.376) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über TEUR 3.354 (Vj. TEUR 7.813) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaft als vernachlässigbar gering eingeschätzt wird.

Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.

Die Komplementär-GmbH hat im Geschäftsjahr 2019/​2020 als Vergütung für die Haftungsübernahme TEUR 17 inkl. Umsatzsteuer vereinnahmt.

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar betrifft ausschließlich Abschlussprüferleistungen (EUR 15.000,00).

Bezüglich der Ausführungen zu den Risikomanagementsystemen verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht.

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2019/​2020 eingetreten.

Das zum 30. Juni 2020 ausgewiesene Realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Organe der Gesellschaft

Komplementärin: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing Gezeichnetes Kapital EUR 25.000,00
Geschäftsführung: d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH, Gräfelfing vertreten durch ihre Geschäftsführer
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden
Herr Alexander von Mellenthin, Gräfelfing
Herr Frank Wojtalewicz, Wiesbaden, Geschäftsführender Kommanditist

Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

 

Wiesbaden, 18. Dezember 2020

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender Kommanditist

Anlage zum Anhang

Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 30. Juni 2020)

Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV

Lage des Grundstücks 59555 Lippstadt Graf-Adolf-Str. 31-45 50997 Köln Stormstr. 15, 17 25335 Elmshorn Bauerweg 4, Panjestr. 6-18 Jürgenstr. 3
Art der Immobilie Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser – Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser – Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser –
Strategie Bestandsentwicklung Bestandsentwicklung Bestandsentwicklung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/​Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe “Selbstnutzer” gewünscht.
Baujahr 1970 1971 1955-1957
Erwerbsjahr 2015 2016 2015
Grundstücksgröße 8.144,00 m2 9.472,00 m2 2.703,00 m2
Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) 3.834,72 m2 768,00 m2 5.200,00 m2 0,00 m2 4.847,04 m2 500,19 m2
Leerstandsquote 13,44% 2,92% 9,26%
Nutzungsausfallentgeltquote 13,14% 3,15% 8,32%
Fremdfinanzierungsquote 61,7% 31,2% 32,9%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) k.A. k.A. k.A. n.a. k.A. k.A.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 5.730.000,00 € 10.730.000,00 € 8.620.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 201.430,95 € 398.442,65 € 467.818,83 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten n.a. n.a. n.a.
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine keine Elektroinstallation/​ Treppenhaussanierung/​ Brandschutzmaßnahmen
Lage des Grundstücks 45475 Mülheim Möllhofstr. 28-34 41468 Neuss Berghäuschensweg 180
Art der Immobilie Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser – Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser –
Strategie Bestandsentwicklung Bestandsentwicklung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/​Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe “Selbstnutzer” gewünscht.
Baujahr 1961 1966
Erwerbsjahr 2015 2016
Grundstücksgröße 3.644,00 m2 3.716,00 m2
Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) 2.561,35 m2 0,00 m2 2.412,88 m2 0,00 m2
Leerstandsquote 5,22% 0,00%
Nutzungsausfallentgeltquote 5,52% 0,00%
Fremdfinanzierungsquote 52,6% 51,4%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) k.A. n.a. k.A. n.a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 3.220.000,00 € 4.500.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 91.683,94 € 236.477,79 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten n.a. n.a.
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen keine keine
Lage des Grundstücks 52349 Düren Wilhelmstr. 2, Steinweg 2,4, 6, Ahrweiler Platz 6+11 53115 Bonn Verdistr. 16-22 44263 Dortmund Dessauerstr. 18
Art der Immobilie Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser – Wohnimmobilie – Eigentumswohnungen – Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser –
Strategie Bestandsentwicklung Wohnungsprivatisierung Bestandsentwicklung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/​Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe “Selbstnutzer” gewünscht. (Schaffung von Sondereigentum nach WEG)
Baujahr 1950/​60 1954 1914
Erwerbsjahr 2017 2015 2020
Grundstücksgröße 2.506,00 m2 305,85 m2 350,00 m2
Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) 2.843,92 m2 346,75 m2 184,04 m2 0,00 m2 875,24 m2 0,00 m2
Leerstandsquote 5,73% 0,00% 41,84%
Nutzungsausfallentgeltquote 5,69% 0,00% 41,09%
Fremdfinanzierungsquote 57,9% 0,0% 78,4%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) k.A. k.A. k.A. n.a. k.A. n.a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 3.730.000,00 € 445.000,00 € 1.710.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 260.530,71 € – € 214.738,11 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten Ausstehende Baumaßnahmen n.a. keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen Brandschutzmaßnahmen, Außentüren, Außenanlagen keine in Abstimmung
Lage des Grundstücks 44139 Dortmund Gutenbergstr. 64 44135 Dortmund Lübecker Str. 4
Art der Immobilie Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser – Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser –
Strategie Bestandsentwicklung Bestandsentwicklung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/​Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe “Selbstnutzer” gewünscht.
Baujahr 1900 1910
Erwerbsjahr 2020 2020
Grundstücksgröße 332,00 m2 170,00 m2
Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) 366,00 m2 0,00 m2 449,60 m2 0,00 m2
Leerstandsquote 0,00% 40,44%
Nutzungsausfallentgeltquote 0,00% 43,30%
Fremdfinanzierungsquote 78,2% 108,0%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) k.A. n.a. k.A. n.a.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 810.000,00 € 985.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 102.728,96 € 82.747,17 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine Ausstehende Baumaßnahmen
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen in Abstimmung Gasleitungen, Treppenhausrenovierung
Lage des Grundstücks 44143 Dortmund Pyrmonter Str. 14-18
Art der Immobilie Wohnimmobilie – Mehrfamilienhäuser –
Strategie Bestandsentwicklung
Bei der Wohnungsprivatisierungstrategie sind höhere Leerstands-/​Nutzungsausfallengeltquoten wegen der Käuferzielgruppe “Selbstnutzer” gewünscht.
Baujahr 1937
Erwerbsjahr 2020
Grundstücksgröße 1.574,00 m2
Gebäudenutzfläche (Wohnen | Gewerbe) 1.362,05 m2 130,00 m2
Leerstandsquote 8,76%
Nutzungsausfallentgeltquote 10,30%
Fremdfinanzierungsquote 78,3%
Restlaufzeiten der Nutzungsverträge (Wohnen | Gewerbe) k.A. k.A.
Verkehrswert (bzw. Kaufpreis bei NLÜ < 1 Jahr) 2.440.000,00 €
Anschaffungsnebenkosten (ANK) 306.911,12 €
Wesentliche Ergebnisse aus Wertgutachten keine
Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen Bestandsaufnahme

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020

A. GRUNDLAGEN

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der am 31. Oktober 2014 aufgelegt wurde. Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich die Anlage und Verwaltung ihrer Mittel nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach den §§ 273 bis 277 KAGB und §§ 285 bis 292 KAGB zum Nutzen der Anleger. Er umfasst insbesondere den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb, das Halten, das Verwalten, das Bebauen und die Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Gesellschafter.

Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 80% des Stammkapitals von insgesamt TEUR 25 der d.i.i. 22. Bestand A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 22. Bestand A GmbH beträgt zum 30. Juni 2020 TEUR 12.925 (Vj. TEUR 13.292). Die d.i.i. 22. Bestand A GmbH schloss das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR -367 (Vj. TEUR -233) ab.

Die Gesellschaft besitzt weiterhin Kapitalanteile in Höhe von 80% des Stammkapitals von insgesamt TEUR 25 der d.i.i. 22. Wohnen A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 22. Wohnen A GmbH beträgt zum 30. Juni 2020 TEUR 6.330 (Vj. TEUR 6.036). Die d.i.i. 22. Wohnen A GmbH schloss das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 804 (Vj. TEUR 511) ab.

II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Während sich die deutsche Wirtschaft im Jahr 2019 wie in den Vorjahren positiv entwickelt hat und eine Steigerung des Bruttoinlandsproduktes in Höhe von 0,6% aufweisen konnte, führt die Ausbreitung des Coronavirus (SARS-Cov-2) seit Jahresbeginn 2020 zu einer globalen Rezession. Das Bruttoinlandsprodukt im zweiten Quartal 2020, in dem die Auswirkungen des Lockdowns besonders in Erscheinung traten, lag preisbereinigt 11,3% unter dem Wert des Vorjahresquartals. Prognosen gehen derzeit davon aus, dass das Bruttoinlandsprodukt für das Gesamtjahr 2020 einen Rückgang zwischen -5,4% und -5,8% verzeichnen wird.

Allerdings wirkt die Corona-Krise nicht gleichermaßen auf die unterschiedlichen Wirtschaftsbereiche, sodass einige Branchen deutlich stärker von der Krise betroffen sind als andere (z.B. Touristik, Gaststättengewerbe). Auch die Immobilienmärkte haben mit den Auswirkungen der Corona-Krise zu kämpfen, wobei auch hier Differenzierungen nach Asset-Klassen vorzunehmen sind. Ganz allgemein liegt ein wesentlicher Vorteil der Immobilienmärkte in der trägen Reaktion auf wirtschaftliche Schocks, wodurch die Folgen zeitverzögert und damit zumeist nicht in der Intensität eintreten, wie dies z.B. an den Aktienmärkten der Fall ist. Der Wohnimmobilienmarkt im Speziellen zeigt sich bis dato von der Krise nahezu unbeeindruckt, wohingegen insbesondere die Asset-Klassen Einzelhandel und Hotel stärkere Auswirkungen der Corona-Pandemie spüren.

III. Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt Deutschlands gilt sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren als “sicherer Hafen” und hat in den letzten Jahren stets an Attraktivität gewonnen. Diese Eigenschaft spiegelt sich auch im Hinblick auf die Auswirkungen der Corona-Krise wider: Nach einer kurzen Phase anfänglicher Unsicherheit im Frühjahr 2020 sind bis dato kaum Effekte auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erkennen. Vielmehr kann davon ausgegangen werden, dass die Attraktivität des Wohnimmobilienmarkts für Investoren aufgrund seiner Robustheit und Krisenresistenz auf langfristige Sicht weiter steigen wird. Verantwortlich hierfür sind mitunter sehr gute Fundamentaldaten: Durch eine steigende Bevölkerungszahl, sowie einer zu geringen Bautätigkeit übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation ist bereits seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsgebieten zu erkennen. Mit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem hohen Nachfragedruck gehen Miet- und Kaufpreissteigerungen einher. In diesem Kontext versucht die Politik durch Maßnahmen wie der Einführung des Baukindergeldes, der Beschließung des Mietrechtsanpassungsgesetzes sowie dem Mietendeckel in Berlin den steigenden Miet- und Kaufpreisen entgegenzuwirken und die Mieterrechte zu stärken.

Die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in deutschen (Groß-)Städten sind auch im Jahr 2019, trotz nachlassender Dynamik, weiter angestiegen. Nach dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland um 5,9% gestiegen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigerten sich etwas verhaltener um 4,5%. Trotz Corona-Krise stiegen die Miet- und Kaufpreise auch im ersten Halbjahr 2020 weiter an: Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im zweiten Quartal 2020 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,6% anstiegen, haben sich die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern im selben Zeitraum um 3,1% erhöht.

IV. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

V.1. Ertragslage

Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2019/​2020 beläuft sich auf TEUR -788 (Vj. TEUR 599) und setzt sich zusammen aus dem Ordentlichen Nettoertrag i.H.v. TEUR 317 (Vj. TEUR 1.190) und der Zeitwertänderung von TEUR -1.105 (Vj. TEUR -591).

Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus den Erträgen aus Immobilien-Gesellschaften in Form von Dividendenausschüttungen (TEUR 408; Vj. TEUR 1.280). Dem gegenüber stehen insbesondere die Verwaltungsvergütung in Gestalt der Investorenbetreuung (TEUR 60; Vj. TEUR 60) sowie die Sonstigen Aufwendungen über TEUR 28 (Vj. TEUR 28). Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus der Haftungsvergütung der Komplementärin (TEUR 17; Vj. TEUR 17) sowie Steuerberatungskosten (TEUR 8; Vj. TEUR 7).

Die Zeitwertänderung resultiert aus Zuschreibungen (TEUR 0, Vj. TEUR 796) sowie Abschreibungen (TEUR -1.105; Vj. TEUR -1.387) auf Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften.

V.2. Finanzlage

Zum 30. Juni 2020 beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 18.901 (Vj. TEUR 20.704).

Die Eigenkapitalquote beträgt 99,8% (Vj. 99,0%).

In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die mittelbaren Beteiligungsgesellschaften dargestellt:

Finanzierungsaufstellung d.i.i. XXII in TEUR, 30.06.2020

Darlehen maximal Kredit bereits gezogen Noch valutierbar (abhängig von Baukosten) Darlehen aktuelle Valuta Zinsen in Prozent (Marge)
Düren – Wilhelmstr. 2.600 2.600 0 2.457 1,89%
Elmshorn – Bauerweg 3.739 3.739 0 3.391 1,25%
Köln – Stormstr. 6.351 6.351 0 4.711 1,25%
Lippstadt – Graf-Adolf-Str. 4.945 3.786 1.159 3.773 2,10% /​ 1,75%
Mülheim – Möllhofstr. 1.592 1.589 3 1.470 1,25%
Neuss – Berghäuschensweg 2.545 2.545 0 2.370 1,15%
Dortmund – Portfolio 5.200 4.900 300 5.149 1,60%
Summe 26.972 25.511 1.461 23.321

Zur Finanzierung der Gewinn-Entnahmen der Gesellschafter von insgesamt TEUR 1.014 wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr anteilige Gewinnausschüttungen in den Beteiligungsgesellschaften von insgesamt TEUR 408 beschlossen. Ferner sanken die Forderungen an Beteiligungsgesellschaften um TEUR 11.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2019/​2020 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

V.3. Vermögenslage

Die Gesellschaft hält jeweils 80%ige Beteiligungen an zwei Immobilien-Gesellschaften. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag insgesamt TEUR 15.240 (Vj. TEUR 15.240) und setzen sich aus den Stammeinlagen über jeweils TEUR 20 (Vj. TEUR 20) und den Einzahlungen in die Kapitalrücklagen i.H.v. von insgesamt TEUR 15.200 (Vj. TEUR 15.200) zusammen. Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2019/​2020 Zuschreibungen über TEUR 0 (Vj. TEUR 796) und Abschreibungen von TEUR 1.105 (Vj. TEUR 1.387).

Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 30. Juni 2020 folgendes Immobilienvermögen:

Überblick Gesamtportfolio Nutzen-Lasten Übergang Strategie Ankauf Wohn-/​ Gewerbeeinheiten Akt. Wohn-/​ Gewerbeeinheiten IST-Fläche [m2 ] Leerstand Fläche [%]
Düren – Wilhelmstr. Jan. 17 Bestand 46 46 3.191 5,7%
Elmshorn – Bauerweg Nov. 15 Bestand 100 99 5.347 9,3%
Köln – Stormstr. Apr. 16 Bestand 64 64 5.200 2,9%
Lippstadt – Graf-Adolf-Str. Jun. 15 Bestand 48 57 4.603 13,4%
Mülheim – Möllhofstr. Dez. 15 Bestand 41 41 2.561 5,2%
Neuss – Berghäuschensweg Mrz. 16 Bestand 32 32 2.413 0,0%
Bonn – Verdistr. Okt. 15 Privatisierung 49 3 184 0,0%
Dortmund – Portfolio Mai. 20 Privatisierung 56 45 3.183 21,3%
Gesamtbestand zum 30.06.2020 436 387 26.682 8,5%
Überblick Gesamtportfolio IST-Miete Wohnen [€/​m2 ] Nettokaufpreis Gesamt
[Tsd.€]
Düren – Wilhelmstr. 6,16 3.100
Elmshorn – Bauerweg 7,85 5.800
Köln – Stormstr. 8,08 5.500
Lippstadt – Graf-Adolf-Str. 6,43 3.300
Mülheim – Möllhofstr. 6,35 2.100
Neuss – Berghäuschensweg 7,84 3.350
Bonn – Verdistr. 7,08 4.700
Dortmund – Portfolio 5,94 6.540
Gesamtbestand zum 30.06.2020 7,12 34.390

Die Rückstellungen betreffen insbesondere die Kosten für die Abschlussprüfung 2020 (TEUR 18; Vj. TEUR 18) sowie die Steuerberatung (TEUR 7; Vj. TEUR 5).

Aufgrund des Realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres von TEUR 317 und der Gewinn-Entnahmen der Gesellschafter von insgesamt TEUR 1.014 ist der Bilanzverlust auf TEUR 1.474 (Vj. TEUR 776) gestiegen.

V.4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Das Geschäftsjahr 2019/​2020 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -788 (Vj. TEUR 599) ist geprägt von Zeitwertänderungen auf Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften. Die Geschäftsführung geht von einer stabilen Entwicklung der Lage der Gesellschaft aus. Dabei wirkt sich der positive Trend am Markt für Wohnimmobilien derzeit günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Die Liquidität der Gesellschaft ist bzw. wird durch langfristige Objektfinanzierungen und durch Mittelzuflüsse aus dem Vermietungs- und Privatisierungsgeschäft gesichert.

B. TÄTIGKEITSBERICHT

Die d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG wird seit dem 31. Oktober 2014 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.

Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert. Am 18. November 2019 wurde die Erlaubnis von der BaFin noch mal erneuert.

Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden

a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,

b) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen (§ 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB).

c) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,

d) Derivate zu Absicherungszwecken.

Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.

Im Ressort “Portfoliomanagement” werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.

Das Ressort “Risikomanagement” nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/​Interessenkonfliktmanagement/​Geldwäscheabwehr/​ Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.

Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr der d.i.i. Investment GmbH (01.01.2019 bis 31.12.2019) gezahlten Mitarbeitervergütung (inkl. Geschäftsführung) beträgt TEUR 1.858. Darin enthalten ist eine variable Vergütung i.H.v. TEUR 124; dies entspricht 6,7% der Gesamtvergütung.

Im Jahresdurchschnitt waren bei der d.i.i. Investment GmbH im Geschäftsjahr 2019 ohne Berücksichtigung der Geschäftsführung 13 MitarbeiterInnen in Vollzeit und ein Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.

Auf Grund der geringen Anzahl der Mitarbeiter wurde nicht nach Risk Takern unterschieden.

Im Dezember 2019 wurde das Wohnportfolio Dortmund zu einem Nettokaufpreis i.H.v. insgesamt EUR 6,5 Mio. erworben. Das Wohnportfolio verfügt über sechs Objekte mit insgesamt 56 Wohn-Gewerbeeinheiten und insgesamt 3.848,55 m2 . Das Wohnportfolio wurde zwischen 1900 und 1937 auf Grundstücken mit einer Größe von insgesamt 2.787 m2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt war der 15. April 2020.

Im Juni 2020 wurde das Wohnportfolio Frankfurt/​Mainz zu einem Nettokaufpreis i.H.v. insgesamt EUR 10,8 Mio. erworben. Das Wohnportfolio verfügt über zwei Objekte mit insgesamt 54 Wohneinheiten und insgesamt 2.899 m2 . Das Wohnportfolio wurde 1955/​1958 auf Grundstücken mit einer Größe von insgesamt 1.105 m2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für das Objekt ist noch nicht erfolgt.

Zum 30. Juni 2020 befinden sich 387 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 26.682 m2 im Bestand des 22. Fonds. Der flächenmäßige Leerstand beträgt 8,5%. Derzeit kann bei der Vermietung eine durchschnittliche Ist-Miete von 7,12 €/​m2 erzielt werden.

Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten in EUR/​m2 in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 177 Mieterhöhungen durchgesetzt.

Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 3.624 in die Modernisierung der Gebäude investiert. Der größte Teil der Kosten umfasst das Objekt Lippstadt. Hier wurden im Laufe des Geschäftsjahres die Sanierung der Treppenhäuser und die Erweiterung der Heizungs- und Elektroanlagen beendet. Ferner wurden Wohnungen erweitert und renoviert sowie die Außenanlagen wieder hergestellt. Darüber hinaus waren zusätzliche Sanierungsmaßnahmen an den Dächern einiger Häuser erforderlich.

Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen wurden im Geschäftsjahr nicht erhöht.

In 2019/​2020 wurden in den Beteiligungsgesellschaften insgesamt 40 Wohnungen mit Nutzen-Lasten-Übergang verkauft; davon 22 Wohneinheiten im Objekt Bielefeld – Lipper Hellweg und 18 Wohneinheiten im Objekt Bonn – Verdistr.. Hieraus resultieren Umsätze aus Verkäufen von Grundstücken in Höhe von insgesamt TEUR 6.159 (Vj. TEUR 9.112).

Neben den oben genannten Wohnungsverkäufen wurden aus dem Wohnportfolio Dortmund die Objekte Lübecker Str. 6 und Sternstr. 46 vollständig als Blockverkäufe veräußert.

Das Objekt Dortmund – Lübecker Str. 6 mit 5 Wohneinheiten und das Objekt Dortmund – Sternstr. 46 mit 6 Wohneinheiten wurden zu einem Kaufpreis von TEUR 1.670 veräußert. Der Übergang von Nutzen und Lasten fand jeweils zum 30. Juni 2020 statt.

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigenkapitalrendite).1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

Für das Geschäftsjahr 2019/​2020 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:

Finanzielle Leistungsindikatoren 2019/​2020 2018/​2019
EAT 316.560 1.189.605
EBT 316.560 1.189.605
EBIT 283.421 1.155.642
EBITDA 283.421 1.155.642
Eigenkapitalrendite 1,7% 5,7%

1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.

C. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

I. Chancenbericht

Die Investment Ratio der d.i.i. leitet sich aus der Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:

Deutschland beheimatet in den nächsten Jahren weiterhin konstant über 80 Millionen Einwohner.

Die aktuell rund 83 Millionen Menschen beanspruchen zunehmend mehr Quadratmeter Wohnfläche pro Person.

Viele Menschen mit entsprechender Kaufkraft ziehen wegen der vorhandenen Infrastruktur, den Arbeits- und Bildungsmöglichkeiten sowie den öffentlichen Verkehrsmitteln in die Städte und deren Umland.

Durch den zunehmenden Bedarf an Wohnraum und der zu geringen sowie zu teuren Neubautätigkeit kann die Angebotsseite in Form von bezahlbarem Wohnraum die Nachfrage nicht ausreichend bedienen.

Der Trend zum vermehrten Homeoffice, der sich im Zuge der Corona-Krise stark beschleunigt hat, wird sich zukünftig weiter fortsetzen. Damit einher gehen veränderte Ansprüche an die Wohnimmobilien (z.B. zusätzliches Arbeitszimmer), die einen zusätzlichen Anstieg der beanspruchten Wohnfläche bedingen.

Aufgrund des auch zukünftig bestehenden Nachfrageüberhangs nach Wohnraum werden die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in den deutschen (Groß-)Städten und Ballungsgebieten weiter steigen.

Die Steigerung der Miet- und Kaufpreise sowie die Entwicklung der Nebenkosten führen insbesondere zu einer Angebotsverknappung des bezahlbaren Wohnraums. In diesem Segment besteht eine besonders hohe Nachfrage, die auch zukünftig die dominierende sein wird.

Aktiv gemanagter Wohnraum wird in Bezug auf Instandhaltung und Energiekosten von Käufern zunehmend honoriert und führt somit zu mehr Akzeptanz für höhere Kaufpreise.

Diese Rahmenbedingungen bieten für die d.i.i. Chancen zum weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten, für die wir uns gut aufgestellt sehen.

II. Risikobericht

Risikomanagementsystem

Das Risikomanagement der Gesellschaft wird von der sie verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft durchgeführt. Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.

Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die Risikoprofile der Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die aus dem Beschwerdemanagement gemeldeten Risiken werden auf der Fondsebene mitberücksichtigt.

Die Unterteilung der auftretenden Risiken erfolgt in Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken.

Aktuelle Risikosituation

Infolge der von Regierung und Zentralbanken veranlassten Maßnahmen zur Bekämpfung der SARS-Cov-2 Pandemie rechnen wir langfristig nicht mit steigenden Zinsen, stufen jedoch das Anziehen der Inflation als Folge der Geldflut der Zentralbanken als möglich ein. Beide Faktoren unterstützen die Attraktivität der Wohnimmobilien als Geldanlage. Die Pandemie hat neben dem Wohnraum als zentralen Lebensmittelpunkt auch viele Arbeitsplätze in Deutschland ins Homeoffice verlagert, was die Attraktivität der Wohnimmobilien zur Konkurrenz innerhalb des Immobiliensektors wie Büro oder Einzelhandel (ausgenommen Versorgung des lebensnotwendigen täglichen Bedarfs) langfristig deutlich stärken wird.

Die Wohnimmobilien liefern eine stetige positive reale (unter Berücksichtigung der Inflation) Rendite, die deutlich höher ist als die vergleichbaren risikoarmen Anlageklassen und dienen als guter Inflationsschutz, da die Inflation an die Mieter übergewälzt werden kann. Die Pandemie-Krise verdeutlicht den geringen Risikogehalt der Wohnimmobilien als Anlageklasse und ihren diversifizierenden Charakter im Vermögensportfolio.

Die Auswirkungen der SARS-Cov-2 Pandemie sind in der Risikosituation des Fonds kaum spürbar. Im zweiten Quartal 2020 mussten wir einen geringfügigen Anstieg der Mietforderungen konstatieren, was jedoch keine Auswirkungen auf die Performance der Fonds zur Folge hatte.

Wir beobachten derzeit keine Preiskorrekturen im Wohnimmobiliensektor und gehen mittel- bis langfristig von einer stabilen Lage und weiteren Steigerungen der Verkehrswerte aus.

Aufgrund unserer Einschätzung zu den Auswirkungen der Pandemie und Laufzeitstruktur des Fonds sehen wir keine kurzfristigen Not-Verkaufs-Aktivitäten als erforderlich. Wir beobachten eng die Mieteingänge, um die Liquiditätssituation des Fonds nicht zu gefährden.

Das Risikomanagement der d.i.i. sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen die Gesellschaft nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/​oder Finanzlage der Gesellschaft auswirken könnten. Das Geschäftsmodell sichert eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.

D. PROGNOSEBERICHT

Die Optimierung des Vertriebsprozesses soll auch zukünftig weiter vorangetrieben werden. Ziel ist es, Wohnungen zeitnah am Markt anzubieten, marktfähige Preise zu realisieren und einen optimalen Käufer-Mix zwischen Mietern, Kapitalanlegern und Selbstnutzern zu erzielen.

Es wird damit gerechnet, dass die d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG auf die Gegebenheiten im Geschäftsjahr 2020/​2021 erfolgreich reagieren kann. Das Unternehmen kann von dem ausgewogenen Portfolio-Mix sowie der ergiebigen Wohnungssanierung im nächsten Jahr profitieren und dementsprechend auf die Wünsche der Käufertypen eingehen. Dementsprechend wird im nächsten Jahr mit einer hohen Käuferzufriedenheit gerechnet, welche zu einer Weiterempfehlung führen wird.

Im Geschäftsjahr 2020/​2021 sollen bei den erworbenen Objekten die Mieten weiter in Richtung des Marktniveaus entwickelt werden. Die Umsatzerlöse aus der Vermietung sollen im neuen Geschäftsjahr infolgedessen, sowie durch Abbau von Leerstand und der Ausweitung des Portfolios weiter erhöht werden. Zusätzlich werden in den kommenden Monaten die neu erworbenen Objekte für die Privatisierung vorbereitet. Insgesamt wird für das Geschäftsjahr 2020/​2021 ein Ergebnis leicht über Vorjahresniveau erwartet.

E. ANGABEN GEMÄSS § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV

Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 18.232 und 1.823,2 Kommanditanteilen.

Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AIF d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG.

Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend “Objektgesellschaften”) Immobilien (nachfolgend “Objekte”) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend “Portfolio”).

Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Portfoliomanagement im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.

Das Portfoliomanagement umfasst

die Beratung im Hinblick auf die Auswahl, Analyse, Bewertung und Durchführung des Erwerbs und des Verkaufs von Immobilienobjekten sowie

das operative Management von Objekten. Die Leistungen der KVG erstrecken sich auf alle gehaltenen und alle zukünftig zu erwerbenden Objekte, sobald Nutzen und/​oder Lasten dieser Objekte direkt bzw. mittelbar auf eine Tochtergesellschaft übergegangen sind.

Die Gesellschaft wird der KVG sämtliche für die Vermittlung von Beteiligungen an der Gesellschaft erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen. Hierzu gehört neben dem Investment Memorandum ein Zeichnungsschein, in dem der Kunde den Erwerb seiner Beteiligung erklärt bzw. anbietet. Die KVG verpflichtet sich, vom Kunden unterschriebene Zeichnungsscheine unverzüglich an die Gesellschaft weiterzuleiten.

Die Haftung der KVG sowie ihrer Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen aus diesem Vertragsverhältnis ist gegenüber der Gesellschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

Der Vertrag läuft bis zur endgültigen Liquidation der Gesellschaft. Er kann von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist für beide Parteien ausgeschlossen.

Für die Investorenansprache zur Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals erhält die KVG eine einmalige Vergütung i.H.v. 1% aller im Wege der Privatplatzierung gezeichneten Kommanditeinlagen der Gesellschaft.

Für die Investorenbetreuung erhält die KVG eine jährliche Vergütung i.H.v. EUR 50.000,00.

Die KVG erhält für die Verwaltung des Fonds von der Gesellschaft eine Managementgebühr in Höhe von bis zu 0,85% p.a. bezogen auf die im jeweiligen Geschäftsjahr durchschnittlich ermittelten Verkehrswerte des Immobilienbestandes, falls diese Vergütung nicht bereits von den Objektgesellschaften der Gesellschaft entrichtet wird. Von der Fondsauflage bis zum 30. Juni 2016 beträgt die Vergütung jedoch insgesamt mindestens EUR 120.000,00 pro Jahr (nachfolgend “Managementgebühr”). Die KVG erhält auf die jährliche Managementgebühr monatliche anteilige Vorschüsse. Mögliche Überzahlungen sind nach Feststellung der tatsächlichen Verkehrswerte der sich im Bestand befindlichen Immobilien auszugleichen.

Für den von der KVG beratenen Ankauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 1,25% des jeweiligen Kaufpreises.

Für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 0,65% des jeweiligen Verkaufspreises bei der Veräußerung von Bestandsverkäufen bzw. in Höhe von bis zu 2,0% des jeweiligen Verkaufspreises bei Privatisierungen.

Die Transaktionsgebühr fällt auch an, wenn die KVG den Erwerb oder die Veräußerung für Rechnung einer Objektgesellschaft tätigt, an der die Gesellschaft beteiligt ist.

Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.

Die KVG ist berechtigt, für die von ihr übernommenen Aufgaben Dritte zu beauftragen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.

F. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB

Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Wiesbaden, 18. Dezember 2020

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH

Frank Wojtalewicz, Geschäftsführender Kommanditist

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden, – bestehend aus der Bilanz zum 30. Juni 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG, Wiesbaden, für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für geschlossene Investment-KGs geltenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 30. Juni 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis zum 30. Juni 2020 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt “Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts” unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für geschlosse Investment-KGs geltenden handelsrechtlichen Vorschriften sowie den Vorschriften des KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystems und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insb. die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige Gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der d.i.i. 22. GmbH & Co. geschlossene Investment-KG zum 30. Juni 2020 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) “Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information” (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt “Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten” unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) “Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information” (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren.

 

Frankfurt am Main, den 18. Dezember 2020

GAR Gesellschaft für Aufsichtsrecht und Revision mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Barac, Wirtschaftsprüfer

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